商家：“别看我这每天人来人往，看起来生意火爆，但根本就不怎么挣钱！”

作为外行，都会以为一家商铺经营的热火朝天，他就一定赚钱，而一家商铺日常人流惨淡，他就一定赔钱。然而听闻一位朋友讲诉他在信阳的商业经营经历后，悟空才对其中的逻辑有所了解。

一位朋友原来在万家灯火广场租了一间约7㎡商铺，年租金约10万元，每天人来人往，生意也算比较火爆，不过一年下来也的确赚到钱了，只是后来房东将房租上调到了年租金20万元，本来就是小本生意，房租大幅上调后，朋友也就被迫退租了。

也有一位朋友，他以单价1.5万元/㎡购置了一间50㎡商铺（总价75万元）。若按照12年返本计算，合年租金约6万元。然而自商铺交房一年以后，最终以年租金1.2万元出租出去。朋友期望商家日后经营良好后，再上调租金。

不论是商户还是房东，都面临了同样一个问题是投资回报：商户期望低房租，高回报；房东期望低投资，高房租。房东涨房租，是为了尽快返本收益，而过高的房租成本，却降低了商户的收益。

近几年里，商业房产随着住宅房产单价的上涨而上涨。2017-2021年住宅房产均价涨幅约70%，即便人口密度极低的新开发区域，商业房产均价1.2-2万元/㎡不等，2019年东方红大道与中山路交汇附近的商业房产均价更是达到4万元/㎡。胜利路商业步行街有商铺面积20㎡，年租金约15万元，东方红大道有临街150㎡一托二商铺年租金约30万元。或许有网友以为浉河区中心商业区的商铺值钱，但实际上也只是商户在为房东“打工”而已。即使如此，房东都未能实现自己满意的投资回报率。

在商业经营过程中，商户除了日常经营成本之外，商铺租金+装修成本都是相当大一笔固定成本支出。人流量大的区域，商铺租金高，人流量小的区域，商铺租金相对低些，但相比于其所带来的收入，对于部分商户而言，压力山大。