房地产开发投资再次"领跑"：增长点和驱动力何在?

国家统计局新发布的数据显示，2009年全年涨幅平缓的房地产开发投资，在今年1-2月增长超过3成，高于同期城镇固定资产投资涨幅，再次夺回“领跑”地位。房地产业投资此次“领跑”对行业自身及整个宏观经济影响几何？房地产业发展究竟该如何定位？

刚性增长的房地产投资再次领先

国家统计局公布的数据显示，今年1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长30.1％，超过同期城镇固定资产投资26.6％的增幅。房地产开发投资中，商品住宅投资表现更为抢眼，1-2月完成投资2233亿元，同比增长32.8％，提高32个百分点。

房地产开发投资的再次“领跑”有其相对性。相比于销售的大涨和价格的蹿升，房地产业的开发投资在过去一年的表现要平稳得多。国家统计局公布的数据显示，2009年房地产业自1月起累计投资增幅逐月增长，1-3月份增长为4.1％；1-6月份，升至9.9％；至10月，累计增长达18.9％，为全年最高；此后增速有所回落。2009年全年，房地产开发投资增长16.1％。

而同期，城镇固定资产投资增速则明显高出一筹：一季度累计增长在30％以下；至4月，1-4月的投资增长已达到30.5％；此后便一直保持在30％以上。2009年，城镇固定资产投资增长30.5％，比房地产开发投资增幅高近9成。

不过，虎年一开年，房地产投资便以其平稳但刚性的增长迅速逆转“落后”局面，再次在“固定资产投资”这驾拉动经济增长的马车中跑至领先。

房地产投资的“增长点”和“驱动力”何在？

今年1月7日，进驻上海多年的嘉华（中国）投资有限公司斥资10.144亿元，拍得上海朱家角历史风貌保护镇B3、B4地块。此前的2009年整整一年，这家老牌港资房企在上海一地未得。公司相关负责人说：“这种被压抑的买地需求，要在今年寻求释放。”

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，1-2月房地产业投资保持高速增长主要有三方面原因，一是开发商前期对2010年市场仍比较乐观，而且市场供应一直不足，主动加大了投资力度；二是土地政策收紧，迫使开发商加快了开发节奏；三是开发商“不差钱”，不会让土地和资金闲置，占用资源。

不少重点城市开年以来供地明显增加。中国指数研究院的数据显示，上海、北京2月延续了1月起增加供地的态势，各供应住宅用地125万平方米、103万平方米，分别比去年同期增加363％、587％。10个重点城市中有8个城市2月土地交易均较为活跃。其中，武汉成交住宅用地246万平方米，上海成交158万平方米，重庆成交51万平方米，同比增幅均超过100％。

投资资金从何而来？国家统计局的数据显示，1-2月，房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长达69.5％。其中，国内贷款、企业自筹资金以及包括定金、预售款在内的其他资金分别增长46.1％、50、6％和111.9％。

“稳步发展”是房地产投资应有的节奏

事实上，即便投资增长在2009年较为逊色，房地产投资在城镇固定资产投资中的地位也并未有明显改变。记者根据国家统计局的数据发现，住宅开发投资逐月累计份额在2009年城镇固定资产投资所占的比例变动不大，在15.4％-18.9％之间；如果加上商业、办公等开发投资，则占比在20％上下。

房地产业能否继续高速发展，其对宏观经济影响又将如何？

此次全国“两会”上，不少代表委员对房地产的“一业独大”表示担忧。全国政协委员景天魁说，房价过高的最根本原因在于地方政府将房地产看做支柱产业，使其成为实现GDP快速增长的最主要手段，这与经济发展方式转变背道而驰。

全国政协委员柯锦华认为，当前在中国经济发展的总体格局中，如何给房地产一个恰当的发展位置至关重要。如果一味满足资本要求，把经济等同于市场、市场等同于资本逻辑，那么就必然导致所有优势资源、优质生产力要素向大城市集中，就必然会出现一些大城市房价疯长的趋势。

持不同观点的人则认为，刚性需求是刚性增长的主要原因。对房地产投资加以适当的引导和控制，保证房地产投资的稳定增长对整体国民经济的发展有益无害。

尹伯成指出，城镇化进程的加快会有力推动二、三线城市及小城镇房地产业的快速发展，房地产投资也会相应地从大城市向中小城市转移，且投资总量也会大幅增加。它对整个GDP的拉动和民生保障作用突出，房地产业自身的结构调整不会改变其支柱地位。

长江证券房地产分析师苏雪晶则认为，房地产投资保持这样的增长速度属于正常范畴，而政府宏观调控的目的是要“保增长、保稳定”，防止过热，保持房地产业健康稳步发展。