浅谈信阳新县商品房与小产权房

      在这个河南的边陲小城-新县，大别山麓，英雄儿女辈出，传统、安逸、稳定让这里和中国大部分的县城一样，虽没有大城市的繁花似锦、红灯酒绿，但许多人依然可以过着衣食无忧的生活，虽不日出日做，日落而息，但街头巷尾亦人头攒动，充斥着忙碌与奔波。写到小城，想起沈先生在《边城》书中的一句话"水是各处可流的，火是各处可烧的，月亮是各处可照的，爱情是各处可到的"。世间的任何一个角落，应该都有人情世故、爱恨情仇，无论身处何地，面对的人和事总也逃避不开，这或许就是诗经所述：溥天之下莫非王土，率土之滨莫非王臣。

      寒暄过后，还是聊聊正题吧，少年不懂事，一入地产深似海，从事地产营销行业多年，深知操盘不易，秉持专业、专注的行业精神，坚守营销人的职业操守，浪荡于江湖许久，内心始终坚信牛根生的名言：小胜靠智，大胜凭德。

      仅以多年所学，给家乡购房的父老乡亲提一点简单的建议，我们先来了解下相关的名词解释。

      商品房：

      商品房在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

      自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

      商品房价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

      小产权房：

      小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

      小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

      商品房和小产权房其实国家早有定义，没有必要再去重复，但我们身边的亲戚朋友经常会说：房子能住就可以，又没有人赶你走，要不要证无所谓。

      其实这是一个价值观的问题：

      1、你买一套商品房，按现在的标准你只需要首付30%，银行贷款给你70%，你有房产证在手，以后缺钱随时可以找银行做资产抵押贷款，这才是买房养老的准确定义。

      2、你买一套小产权房，不能按揭，国家不承认，银行怎么会承认？银行是国家的，而且不能作为资产进行抵押，因为本身它就不存在价值，你有居住的权利，但它不能作为商品进行任何交易。

      再来看看小产权房还有哪些弊端？

      1、小产权房缺少“五证”

      “五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。

      2、小产权房拆迁难补偿

      除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

      3、小产权房质量难保证

      房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

      4、小产权房配套不完善

      小产权房一般没有天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

      5、小产权房遗赠也麻烦

      由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”。目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。

      6、小产权房不能抵押或者上市转卖

      小产权房原本就不能上市售卖，倘若你将来想换房，想把这小产权转卖是非常难脱手的。

      以上的所有小产权的顾虑，对于商品房都不存在，新县很大一部分在住的房屋都是小产权房，然而房子已交钱，已装修，很多百姓都是用一生的积蓄去买一套房子，转卖更换谈何容易，甚至当初的建房者都找不到了，房子的所有遗留问题只能自己去解决，包括供水不足、电力维护维修、公共设施修整等等。

      突然想起了小时候的趣事，每次开学领了新书，都会兴致勃勃的一本本写上自己的名字，前后左右一个地方都不遗漏。

      买房是一生的大事，你交了几十万的人民币，就换来一张收据？一纸按了手印的协议？有什么比得上有你名字的房产证更让你放心。

      安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。城市在发展，观念也要更新，切勿随波逐流，不要总用一些“大家都一样，我瞎操心什么？”这样的话来安慰自己，与时俱进，赠人玫瑰手留余香，请转发告诉身边更多的人。