信阳银珠广场为何逃避不了关门的噩运？出路在哪里？

信阳银珠广场的地段不可谓不好，然从信阳联华到山东银座都倒闭了，至今关门等待重生，几番折腾，终不得法。

珠广场地上商业1-5层，3.1万㎡，地下商业1层，8800㎡，2002年开工，2006年招商，2008年开业，2011年山东银座商城接管信阳联华，2014年倒闭撤出信阳。从第一次开业到现在已经10个年头了，这十年是信阳房地产的黄金10年，是信阳商业蓬勃发展的10年，然而银珠广场依然浪费和僵死在繁华的城市街头。

失败一

多个主入口 无法聚气

大型商业、专业市场等跟人一样，需要有呼吸的，一呼一吸是谓气息，商气的聚集需要需要四个出入口，两鼻一口一粪门，口为货物通道，两鼻为主出入口，有的分开有的合二为一，粪门为后门，员工通道，连接消防通道等，商业最忌讳的是有两个或两个以上的主入口，银珠广场有两个主出入口，两个次出入口。消费动线为气管，核心商业、内部人流最集中的区域为肺部，里面的商家为五脏六腑。然银珠内部人流只聚集在一层，一头进一头出，气道太短，五脏六腑不明，氧气无法输送到各个腑脏。进入银珠，你会发现各个商业业态是分散的，人进去后不知不觉就出来了。

失败二

规划失误 不利于经营

规划存在硬伤，整体规划是底商，经营上是商场，两者不相吻合，立体6层足够，但纵深太长，于是分割开来，增加主入口，独立运营，从一端走到另一端要走好久，走完一层就不想到第二层了。

失败三

商业定位不准

沿东方红大道百货已经满足信阳人民的需求，新的商业要满足当下及未来商业发展的市场需求，要占据消费者的需求方向，平价的去西亚，高端去和美，中端去新玛特，人们来银珠买什么，这点没定位清楚。

失败四

商业生态未形成

商业生态分两种，外部城市商业生态，和内部商业生态。

从外部来看，商业生态既有联合又有竞争，西边和美，东边新玛特，东方红商业带上各个商业体互相之间形成了信阳商业消费主战场。

从内部来看，商业需要形象，也需要把一楼的分割好并隔离出去，还需要把内部的业态布局好。内部生态需要土地、水源、环境、植被、动物等形成微循环的生态系统，商业才能良性运转。银珠1楼除了肯德基独立出去与周边形成消费生态外，其他都没有形成，都是直接与内部相通，不是不可以打通，要看商业体的规划，要看附属商业与主体商业的关系。内部商业生态有共生、寄生和互生关系，处理不好这些关系，商业很难存活。

失败五

经营不善

水土不服与非诚信经营，使本来就不景气的商业雪上加霜。

银珠广场的出路

第一步：改格局改规划——立体方面。

将商业分成两个部分，南面和东面，中部设置三种楼梯——扶梯、步梯和电梯，将人流分散到左右两边，左右两边的商业形成截然不同又相互互补的商业业态，两边再从各自的中部设置上下扶梯，形成内循环。

第二步：改格局改规划——平面方面。

一楼只留一个主出入口，两个次出入口，并把一楼的商业分一半出去，隔成独立的小商铺，让一楼活起来，增加人流，形成外部商业氛围，聚集人气，并形成共生业态。

第三步：商业定位与经营。

针对消费群体进行细分，打造信阳新的消费场地，与西亚、新玛特、和美、摩尔既要联合形成共生业态，又要有所区别，形成特色。经营中首先要做的就是取信于民，牺牲部分利益，获取市民的好感和信赖。