信阳楼市已进入“混乱”局面

上周末，在一场由天福美好生活家园主持的一场小规模楼市论坛会上，提到关于“下半年信阳楼市是涨还是跌”的论题，关于这个话题，悟空于当时发表了自己的观点。但论坛结束后，经过深入分析，悟空发现信阳楼市已入乱局！

楼盘分布趋于边缘化，买房者选择跨度拉大，局域需求数据不明，房企急于回款，两大“巨头”已成市场不稳定因素。最后，买房选择难，楼盘营销难，房企财务难！

信阳楼盘分布格局剧变

2020年的楼盘分布相比于2016-2019年，已经发生根本性的变化。2016-2019年间，楼市楼盘分布主要分布在羊山新区相对靠近中心的区域，剩下部分在浉河、平桥、南湾、高新区零星分布，楼市需求也以羊山新区为主。

2020年信阳楼市共约58个主流楼盘，其中有8个集中分布在高新区,10个集中分布在南湾湖风景区，10个集中分布在浉河沿岸，5个集中分布在羊山北湖，且以上楼盘商品房供应量预计能占到信阳市中心城区的80%。剩下的都分散在羊山新区、平桥区、浉河区相对靠近中心的区域。

如此分布，区域内历史数据参考价值大幅缩水，不明确的未来，让房企发憷，营销方面犯难，买房者选择也同样犯难！

选择困难，择房对比跨度拉大

突然变动的楼市供应市场，有些令买房者措手不及。按原来的需求分布，羊山新区需求占比约40-50%，南湾、高新区、浉河区等共同分割剩下的50-60%。但今年不只是楼盘集中在南湾、高新区、浉河岸、羊山北湖等城边区域的问题，其中最大的问题是，“买房大军”对这些区域缺乏认知，缺少认同感。

近两个月的时间，咨询到悟空买房者有百来组，其中都在面临选择困难问题。例如对房价比较敏感的，有的同时在看羊山北湖印象湖山、信阳北家居产业区蓝光雍锦府及高新区的楼盘；有的在看浉河岸半山学府、正弘新城、建业城云熙府的同时，还在看南湾世茂云玺及羊山新区信阳碧桂园。选择跨度较大。

虽然大部分买房者对信阳陌生，但相对而言，几大区域中，浉河沿岸更易被认可。浉河沿岸楼盘临近浉河区、平桥区居民集中区，且商业、教育配套成熟。在与南湾、高新区及羊山北湖的对比时，能发现浉河沿岸更具人气些，配套优势明显些。估计有的网友会问，既然买房者对区域陌生，为何这些房企不做区域重点宣传呢？

楼盘竞争压力加大，企业财务紧张，宣传预算收紧

不论是高新区、南湾、羊山北湖还是相对状态好些的浉河岸，楼盘集中分布，且都在推多层、高层及主打所谓高品质，相对区位配套相同，买房者选择余地多，房企营销人员为争抢客户，已经出现了互相诋毁对方的现象。

现在房企利润率越来越低，只能通过缩减各项开支，来提高利润，由于按部就班的营销，缺乏创新，难以实现流量突破，就只能选择购买房产中介流量，这种情况，导致买房者买房参考信息时，难以看到更多实效的数据信息，选择起来也就有些盲目。毕竟谁的钱都不是大风刮来的，尤其房子又是大宗商品，买房者需要通过各个方面获取自己想要的数据信息，来帮助自己做选择。

其实最关键的问题是，房企财务压力的问题，由于财务压力较大，难以按照正规的流程做宣传营销，只能通过非正常途径，降低财务压力，转嫁开发风险，但又担心自己的非正常运作曝光在“阳光下”。

产品同质，缺乏明显优势标签

上文已述，信阳楼盘产品设计严重同质，产品、区位都缺乏本质优势。有的楼盘为了推动营销，花巨资在四一路设展厅，有的做县域巡展。都在切入热点流量口，却没有切入到需求口。其中有房企工作人员反映，展厅放到四一路，看起来人流量挺大，就是零到访，这样的展厅只有“曝光”效果，却没有切入到目标客群。而关于巡展，有房企工作人员反映，没有实际效果（数据显示，羊山、信阳东50%以上客户来自县域，但是其中80%以上又都在外地上班。）。

房价涨、跌已难控

如果今年严控秩序，信阳市的房价必跌。已经有些企业难以支持，急需回款，但又未到程序。若严控，企业需要以价换量，提前回款，但现在通过突破常规，也能实现提前回款的结果。不过据悟空所了解，已有楼盘在做低房价，以辅助消费市场支持企业提前回款的目的。