我告诉你，为什么不要在信阳炒房赚钱

知乎上最近几年都有个热度很高的讨论：20**年适合买房么。各路KOL分析宏观微观给出自己的结论。前两天和群里一个买了同一小区的网友聊天说到持有房产成本的问题（cc说是就是你），今天有空就作为一个信阳小老百姓来凑个热闹说说自己对在信阳炒房赚钱的看法吧。

先说结论：目前炒房很难赚钱。

当然您是高手可以无视我，请把我下面说的当放屁。

16~17年棚改给房地产打了一针兴奋剂，信阳房价跟着起飞。

当时我看了哪些房子呢，叁号公馆、锦江城。叁号公馆价格我记得比较清楚，我没买但是和我一起去看房的同学买了，大概是4.4K，锦江城当时5K多点吧，当初买房的肯定是赚钱了，如果卖出的话回报率还看的过去。

那么现在买房什么情况下能赚钱呢？我是二套，就和你掰扯下：

假设100w总价来算，二套首付30%即30w，利率6.125%。

一般来说开发周期至少两年，也就是说你差不多交房前要付两年房贷。贷款70w，等额本息，供房360个月，两年大概还款102078.56，其中支付利息84754.69元。此时你成本是多少，30w+102078.56元对么，30w两年的资金成本是多少呢，大佬发话说超过6%就要面临损失本金的风险，但是一般民间借贷利率是12%，我们取个中间值，9%（如果你经常和钱打交道就知道这个利率一点都不过分），那么两年资金成本5.7w，你投入的102078.56资金成本大约是1w，也就是说此刻你卖房，如果价格低于117w你就大概率面临亏钱的情况（总房价100w+首付资金成本5.7w+两年月供102078.56+月供资金成本1w约等于117w）。

而且这个时候并不好卖，为啥，信阳卖房免交营业税的情况要么契税满两年，要么房产证满两年，一般交房才交契税哦，这个时候有人买你的房，需要支付5.5%的营业税。好吧再等两年，就是不算复利，简单按上面算的乘以2，得卖134w，4年涨34%，这还是毛坯的价格。如果你自住了两年肯定得装修吧，装修不算资金成本至少得20w吧，154w，你觉得买信阳哪里的房子能4年涨50%，更恐怖的是4年涨了50%的情况下你仅仅够本。

说一个我真实见过炒房赚钱的，当初看叁号公馆的时候，一个接待我的销售当时他不知道哪来的勇气加杠杆，月供5w+，应该炒了不少房，估计现在在信阳可以相对财富自由了；

说一个我真实见过炒房炒成房东的。身边阿姨，18年不知是在朋友怂恿下还是自己看着楼市火热进去炒一把，入手一套房子，现在还在捏在手上没卖出去，成为房东，最近了解到她的想法就是够本就行，她的够本不是我上面算的那种够本，是真的够当初花出去的购房款就行。

看了上面两个例子，你觉得此时此刻在信阳炒房，你将财富自由还是变成房东？

我的建议是：刚需、改善去买，用消费的心态去买房会心态比较好，把买房当成买车一样的大宗消费，自己的房子住起来会比较爽，而且毕竟房子相对车来说还是比较保值的。投资还是算了吧，真心觉得信阳房子没有投资价值。