规划兑现，再生异变，信阳南湾的产业发展之路或将遇阻？

规划的未来是美好的，但在兑现遇难时，也就容易发生异变！

南湾湖作为国家级4A级景区，南湾片区也是多山、多水，风景秀丽，估计绝大多数网友都以为，依仗南湾湖风景区及片区内的生态环境，可大力发展文旅产业。近几年，南湾推出开元文旅小镇项目，也传出“航空小镇”、“两湖小镇”的规划，多重利好信号表明，南湾规划发展的重点方向是文旅。

看到南湾如此利好信息：老百姓振奋了！

关于南湾片区，老百姓关心的是居住便利性（生活商业、市政建设），商人关心的是投资回报（什么来钱快，投资什么），政府关心的是片区发展（产业、商业、市政建设）。而片区想要发展，就必须能够结合地理环境将以上三者需求匹配起来，筑造一个适合以上三者“生存”的环境。而难就难在此！

南湾城区规划

古语有云“栽下梧桐树，引得凤凰来”。但实际上，栽下了梧桐树，并非一定能引得凤凰来，毕竟并非每一颗梧桐树都适合凤凰居住，又或者凤凰能否居住得舒服。再看南湾片区的城区规划，红色区域为商业用地规划，仅南海大街西规划有7块大宗商业用地规划。许多网友对此，可能都会抱有美好的想象。

规划与现实碰撞之后，但在落实之时还是产生了异变。

2020年8月14日星联芒果摘得一块共计113618.38㎡，分别为63005.19㎡，容积率不大于1.6的其他商服用地（商业性质）与50613.19㎡，容积率不大于1.4的用地。

落地规划资料信息显示：首开7号地，容积率1.6，地块包含7栋8层的墅质洋房和一栋11层的高层洋房（分别为2/3/4/5/7/8/9及6/号楼），以及18栋台地别院，4栋叠墅及一栋公寓和一栋酒店组成。

容积率1.6，显然为63005.19㎡其他商服用地规划性质的地块，但却做了住宅用途性质推售的宣传规划。

或许比较愤青的网友会认为：“星联这不是欺骗大众吗？明明用于商业、产业用途的地块，设计成居住用途。”

但从市场的角度分析，这又何尝不是一种“无奈”。商人逐利，考虑投资回报，要考虑的是投建的商品是否有市场。如果投建商业用途产品，有较好的市场，星联也就不会改变规划设计用途了。

星联或许对南湾的纯商业规划设计用途产品缺乏信心，而大幅改动规划设计为更容易被南湾市场接受的自住用途的别院、洋房。

土地兑现用途方向与土地规划用途方向出现了较大偏差。星联的定位选择，可能违背了城区规划的初衷，也可能不符合城市产业发展的定位，但这或许就是南湾最真实的市场。

城市规划的产业发展是战略性的，需要长期或较长期的谋划。可能不符合当前的市场，短期内难以见效益。

而文旅产业本来就是“慢性”产业，都需要重资投入，少有哪家企业能够独立完成。关于南湾产业的发展，需要有企业带动，全民参与，才更有希望推动。但这都建立在老百姓对南湾文旅产业信心的基础之上。且问，有多少信阳大众愿意到南湾投资商业产品呢？

星联山屿湖项目将商服用地，设计规划为住宅用途宣传推售，已经表明企业对南湾的产业、商业市场缺乏足够的信心！虽然普通大众并不会过多关注于此，但终究是一个消极信号。

而南湾的开元小镇、航空小镇以及两湖小镇等相关文旅小镇规划，未来是产业规划发展之路，又或如星联这样产生异变？

不过，不论如何发展，都是由市场决定的，至于“战略”，听起来美好... ...