近期某楼盘业主因为房企宣传内容与交付实际内容不符，于是投诉至“领导留言板”：

“开发商在卖房前销售员宣传说的玄关那块儿属于赠送面积，现在合同签好了，房子盖好了，临近交房了，现在又改口说那不属于赠送面积，属于套内。那室内面积是否是原来售卖前说的那么大的面积，希望相关部门去核实情况。”

而相关部门也及时给予网友回复：“经查，某项目21号楼于2020年11月30日取得商品房预售证，预售证号信房预字第2020147号，信访人在销售中心定购**号楼2**号房，并签订《商品房买卖合同》。

根据《商品房买卖合同》附件十一中条款十四第一条及第二条：‘1、出卖人的广告、楼书、宣传等仅作宣传使用，可能因疏漏出现印刷错误，最终应以规划、设计或现状为准；2、出卖人员工的口头介绍或描述等有误差或与实际不一致的，应以规划、设计或现状为准。’

买卖双方的权力义务以签订的商品房买卖合同为准，具体商品房房屋面积以房产证的发证机关实测为准。感谢您对我们的信任！欢迎您继续关注浉河区的发展！”

该部门的回复内容，明确表达了开发商售前虚假宣传行为是合法的，“买卖双方的权利义务以签订的商品房买卖合同为准”。

无独有偶，几年前信阳市某房企项目通过宣传材料渲染楼盘项目“高大上”，然而签订的购房合同时，其中就有“出卖人的广告、楼书、宣传等仅作宣传使用，可能因疏漏出现印刷错误，最终应以规划、设计或现状为准”类似的描述，售前所有的虚假宣传，只需要这一句话，就可以推翻所有的宣传内容，并且可以避免承担相应的法律责任。而该项目交付实际与宣传渲染效果相差甚大，并惹怒业主，爆发了多次维权事件，然而最终也还是不了了之。

对于虚假宣传，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条专门对商品房销售广告的合同效力做了规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。

即，虽然开发商在签订的购房合同有相关的规避虚假宣传的法律责任约定，但若相关的宣传对房屋价格确定有重大影响，宣传材料也视为“要约”。而在实操中，信阳市个别房企的宣传材料主要为提高商品房售价而夸大、虚假宣传！